Co byste měli znát před žádostí o hypotéku pro OSVČ

Jaké jsou podmínky hypotéky pro OSVČ?

Základní podmínky pro získání hypotéky jsou pro OSVČ prakticky stejné jako u zaměstnanců. Jedná se především o následující: 

Věková hranice

Dolní hranice je plnoletost, tedy 18 let. U hypoték je nicméně třeba počítat i s hranicí horní, neboť banky upřednostňují uchazeče v aktivním věku. Obvykle se lze setkat s hranicí 67 let, některé banky jdou i výše.

Příjem

Zjednodušeně řečeno je třeba měsíčně vydělávat tolik, abyste zvládli splácet hypotéku a zároveň zajistit své potřeby. Zde nelze uvést přesné číslo nebo procento, neboť závisí na konkrétních podmínkách (úroková sazba, výše hypotéky, výše splátek aj.). Dle pokynů České národní banky ale v každém případě nesmí splátka překročit 50 % měsíčního příjmu. Samozřejmostí je nutnost své příjmy doložit, přičemž banky kromě mzdy a příjmů z podnikání uznávají například i rodičovské příspěvky, výživné, diety a další zdroje peněz. 

Záznam v registrech dlužníků

Každá banka u uchazečů o hypotéku kontroluje záznamy o dlužnících za posledních několik let, je proto důležité mít v tomto ohledu čisté svědomí. Neznamená to ovšem, že hypotéku dostanete pouze s pomyslným čistým štítem – pokud máte pouze drobné dluhy, banky vám hypotéku stále poskytnout mohou, byť s horšími podmínkami. Exekuce nebo insolvence ale pro vás znamenají stopku.

Dostatečná hodnota zástavy

Každá banka vám uloží podmínku ručení nemovitostí – zde se může jednat buď o tu, na kterou si hypotéku pořizujete, v závislosti na podmínkách banky ale můžete ručit i jinou. Od hodnoty dotyčné nemovitosti se pak odvíjí maximální možná výše hypotéky; pokud ručíte stejnou nemovitostí, kterou kupujete, může vám banka dle pokynů ČNB poskytnout hypotéku do 90 % ceny dané nemovitosti. V případě, že si hypotéku berete na nákup další nemovitosti, se pak tento limit snižuje na 80 %. 

Prokázání bonity

Pro banky je důležitá především bonita podnikatele, tedy jeho schopnost hypotéku splácet. Pro její doložení po vás banka bude chtít daňové přiznání za poslední zdaňovací období, tedy obvykle 1-2 roky. Z něj banka vypočítá měsíční příjem, od kterého odečte výdaje, daně a sociální i zdravotní pojištění. Výsledná hodnota je pak ještě snížena o další pravidelné výdaje, kam patří například splátky jiných úvěrů či leasingy. Výpočet hypotéky pro OSVČ je velmi složitý a banky jej nezveřejňují, výše uvedené tak představuje jen velmi zjednodušenou verzi.

Právě u bonity ale mohou někteří živnostníci narazit na problémy plynoucí z nízkého daňového základu. V praxi se jedná buď o OSVČ s vysokými příjmy a výdaji, případně živnostníky využívající daňový paušál a/nebo různé daňové optimalizace. V obou případech může čistý měsíční příjem získaný výše uvedeným výpočtem činit sotva několik tisíc korun, což bance na poskytnutí hypotéky nestačí. Dle pravidel České národní banky totiž může měsíční splátka činit pouze 50 % měsíčního příjmu.

Pobyt na území ČR

Tento bod se vesměs týká pouze cizinců, kteří musí mít alespoň přechodný pobyt. V případě občanů států mimo Evropskou unii je pak třeba mít pobyt trvalý. Výjimkou jsou u některých bank občané Slovenska, kteří pobyt dokládat nemusejí. 

Potřebné doklady

Výše uvedené podmínky je samozřejmě třeba náležitě doložit odpovídajícími dokumenty. Před ces. Sem patří například následující: 

• doklad o zaplacení daně z příjmů či vrácení přeplatku,
• potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu,
• výpisy z účtu,
• informace o vašem podnikání (obor, délka, roční obrat, případné úspory aj.)

Alternativy k prokázání bonity

Některé banky už ale naštěstí nabízí i alternativní způsoby ověřování bonity, díky kterým dosáhne na hypotéku i OSVČ s paušálem nebo jinak nízkým daňovým základem. Příkladem může být uznání příjmů dle ročního obratu, kdy banka jako čistý roční příjem započítává předem danou část obratu. Každá banka používá jinou procentuální část obratu a u různých bank se tak může čistý měsíční příjem lišit, nicméně všude byste měli na hypotéku dosáhnout i při nízkém daňovém základu.

Pro OSVČ s paušálem pak vybrané bankovní domy nabízí již i zohlednění výdajového paušálu. Pokud takový poskytovatel zjistí, že skutečné vaše výdaje jsou nižší než paušální, odpovídajícím způsobem přepočítají měsíční příjem a umožní vám tak vyšší hypotéku. 

Jak zvýšit šanci, že coby OSVČ na hypotéku dosáhnu?

Dobrou radou je plánovat s hypotékou dopředu a minimálně rok před podáním žádosti vynechat daňové optimalizace či jiné způsoby snížení daňového základu. Na jednu stranu sice zaplatíte více na daních, na stranu druhou ale zvýšíte svou bonitu a získáte lepší podmínky hypotéky. Zde připojíme varování – nesnažte se své daňové přiznání měnit dodatečně podle podmínek vaší banky! Ta by to mohla považovat za pokus o podvod, což by kromě zamítnutí hypotéky znamenalo i trable se zákonem.

Samozřejmostí je i dostatek vlastních financí a dostatečný měsíční příjem. Z výše uvedeného vyplývá, že minimálně 10 % ceny nemovitosti budete muset uhradit z vlastních prostředků. Zároveň i počítejte s vedlejšími náklady, jako například provizí pro realitní kancelář nebo náklady za služby notáře a advokáta. Tyto externality mohou znamenat dalších několik procent z ceny nemovitosti, které musíte mít k dispozici předem. Samozřejmě platí, že čím více máte našetřeno, tím menší zátěží pro vás hypotéka bude; uvádí se, že v ideálním případě je vhodné mít úspory odpovídající alespoň 30 % celkové částky.

Co dělat v případě, že hypotéku nedostanu.

I přes veškeré vaše úsilí se může stát, že vám banka hypotéku neschválí. Ani tehdy ale není všem dnům konec – existují totiž minimálně dvě možnosti, jak peníze na své potřeby přeci jen získat. První možností je o hypotéku zažádat společně s manželem/manželkou nebo partnerem/partnerkou. Pokud totiž žijete ve společné domácnosti, banka bude započítávat oba vaše příjmy naráz. Zároveň ale platí, že za hypotéku následně nesete odpovědnost oba rovným dílem.

Druhou cestou pak je zažádat si o spotřebitelský úvěr, jehož podmínky jsou ve srovnání s hypotékou o poznání volnější. Banku u něj například nezajímá, na co peníze využijete, a nežádá po vás ani ručení nemovitostí. Na druhou stranu se ale u spotřebitelských úvěrů negarantují fixační období a obvykle se poskytují na výrazně kratší období. Měsíční splátky tak mohou být citelně vyšší.

Usnadněte si práci s iDokladem

Zejména u hypoték je třeba mít neustále přehled o svých příjmech a výdajích. Zde si můžete citelně usnadnit práci s online fakturační službou iDoklad – praktickým pomocníkem, díky kterému můžete veškeré své faktury a další doklady spravovat na jednom místě. Pro začínající podnikatele pak navíc máme i Mini akademii – online soubor 30 videí o celkové délce přes 8 hodin, jenž vám nabídne mnoho užitečných informací o každodenní činnosti podnikatelů.